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Dinheirômetro

Alugar ou financiar um imóvel? Descubra o que rende mais

Compare, lado a lado, comprar o imóvel financiado e alugar investindo a diferença. A calculadora simula SAC ou Price, a valorização do imóvel, o reajuste do aluguel e a rentabilidade dos seus investimentos para mostrar qual estratégia gera mais patrimônio no fim.

Dados da simulação

Preencha o financiamento e o cenário de aluguel para comparar

Ex.: 360 meses = 30 anos.

Juros do financiamento (% a.a.). Referência: agosto de 2026.

Preencha os dados do financiamento e do aluguel e clique em Calcular para comparar as três estratégias.

Como funciona a comparação entre alugar e financiar

A dúvida entre alugar ou financiar não tem resposta única: ela depende dos juros do financiamento, do quanto o imóvel se valoriza, do valor do aluguel e, principalmente, de quanto rendem seus investimentos. Em vez de comparar só a parcela com o aluguel, a forma correta de decidir é olhar para o patrimônio final de cada caminho — foi assim que esta calculadora foi construída.

Ela projeta, mês a mês, três estratégias possíveis:

  • Só financiando: você compra o imóvel financiado e não investe nada. Seu patrimônio é o valor do imóvel valorizado menos o saldo devedor. É o caminho mais comum, usado como referência.
  • Financiando e investindo: além de financiar, você investe a folga que o sistema SAC libera. Como as parcelas do SAC caem com o tempo, sobra dinheiro para investir, e esse montante rende ao longo dos anos. Patrimônio = imóvel + investimentos.
  • Alugando e investindo: você não compra. Aplica a entrada e os custos que gastaria na compra e, a cada mês, investe a diferença entre a parcela do financiamento e o aluguel. Patrimônio = apenas os investimentos.

SAC ou Price: qual escolher no financiamento

No SAC (Sistema de Amortização Constante), você abate sempre a mesma fatia da dívida, e os juros — que incidem sobre o saldo devedor — diminuem mês a mês. Resultado: as parcelas começam mais altas e vão caindo. No total, você paga menos juros.

Na Tabela Price, a parcela é fixa do início ao fim: no começo quase tudo é juro e pouco amortiza; com o tempo a proporção se inverte. A parcela inicial é menor que a do SAC, o que ajuda quem tem orçamento apertado, mas o custo total tende a ser maior. Na comparação, o SAC também cria a “folga” que a estratégia de financiar e investir aproveita.

Por que o reajuste do aluguel muda tudo

O aluguel é corrigido uma vez por ano, normalmente pelo IGPM ou pelo IPCA. Enquanto a parcela do SAC diminui, o aluguel sobe. Se esse reajuste for maior que a rentabilidade dos seus investimentos, chega um ponto em que o aluguel passa a consumir o capital que você tinha aplicado — e a estratégia de alugar, que parecia barata no início, perde força. A calculadora mostra exatamente esse ponto de virada.

Por isso, os três números que mais mexem no resultado são a valorização do imóvel, o reajuste do aluguel e a rentabilidade dos investimentos. Vale testar cenários otimistas e pessimistas para cada um antes de decidir.

Como usar a calculadora, passo a passo

  1. No passo 1, informe o valor do imóvel, a entrada, os custos de compra, o prazo, a taxa de juros e o sistema (SAC ou Price);
  2. No passo 2, informe o aluguel de um imóvel equivalente, a valorização anual esperada, o reajuste do aluguel e a rentabilidade dos investimentos;
  3. Clique em Calcular e compare os três cenários, a evolução do patrimônio no gráfico e o detalhamento mês a mês. Use os botões para copiar, compartilhar ou exportar em CSV.

Aviso importante

Esta simulação tem fins exclusivamente educacionais e depende fortemente das premissas que você informar. Ela não considera custos como condomínio, IPTU, manutenção e eventual seguro do financiamento, e não constitui recomendação de compra, financiamento ou investimento. Consulte um profissional antes de decidir.

Perguntas frequentes sobre alugar ou financiar

É melhor alugar ou financiar um imóvel?

Depende das premissas. Financiar tende a vencer quando o imóvel se valoriza bem e você investe a folga do orçamento; alugar e investir pode ganhar quando o aluguel é barato em relação à parcela e seus investimentos rendem mais que a valorização do imóvel. A calculadora compara os dois com os seus números.

Como a calculadora compara alugar e financiar?

Ela simula três cenários mês a mês: (1) só financiando, em que seu patrimônio é o imóvel valorizado menos a dívida; (2) financiando e investindo a folga que o SAC libera; e (3) alugando e investindo a diferença entre a parcela e o aluguel, mais a entrada aplicada. Vence quem tiver o maior patrimônio ao fim do prazo.

Qual a diferença entre SAC e Price?

No SAC (Sistema de Amortização Constante) a amortização é fixa e as parcelas começam maiores e diminuem com o tempo, gerando uma folga crescente para investir. Na Tabela Price a parcela é fixa do início ao fim. O SAC costuma pagar menos juros no total.

Por que o aluguel pode 'perder' mesmo sendo mais barato no começo?

Porque o aluguel é reajustado todo ano (pelo IGPM) e pode crescer mais rápido do que a parcela do SAC, que diminui. Se o reajuste do aluguel supera a rentabilidade dos seus investimentos, com o tempo o aluguel consome o capital investido. A simulação mostra exatamente quando isso acontece.

O que devo colocar em 'custos do financiamento'?

ITBI, escritura, registro em cartório e taxas do banco — pagos à vista na compra. Esse dinheiro é uma desvantagem do financiamento: se você alugasse, ele ficaria investido em vez de virar despesa.

Os valores consideram a inflação?

Os resultados são nominais (em reais do futuro). Como todos os cenários usam o mesmo horizonte e as mesmas premissas, a comparação entre eles continua justa. Para pensar em poder de compra, lembre que parte do crescimento de todos os cenários é apenas correção pela inflação.

Financiar um imóvel é um bom investimento?

O imóvel próprio combina moradia e patrimônio, e a valorização pode compensar os juros. Mas os juros do financiamento, os custos de compra e a baixa liquidez pesam. A conta muda muito conforme a taxa, o prazo e a valorização — por isso vale simular antes de decidir.

A calculadora guarda os valores que eu digito?

Não. Todo o cálculo acontece no seu navegador e os valores não são enviados nem armazenados. Você pode compartilhar o link da simulação — os parâmetros vão na própria URL.